¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

No puede responsabilizarse a un solo motivo, a una sola causa. Al igual que en el ‘Asesinato en el Orient Express’ de Agatha Christie, entre todos los sospechosos asesinaron a la víctima. Uno de ellos, el primero en clavar el puñal: el bajo coste del crédito de finales de los años 90.

Hasta esas fechas, el interés por un préstamo inmobiliario en España podía ser del 6% o del 7%. Con la entrada de España en el euro, los créditos pasaron a un interés fijo más el variable del Euribor. Más reducido en todo caso que los concedidos en pesetas. Esto era posible porque, para el mundo financiero, prestar a un banco español en el mercado interbancario era como hacerlo a uno alemán, con lo cual no se les pedía mucho interés. Y además, el Banco Central Europeo bajaba los tipos a semejanza de la Reserva Federal estadounidense, quien lo hacía, a su vez, para estimular el crecimiento tras la explosión de la burbuja tecnológica.

Las entidades financieras, pues, compraban barato el dinero y lo vendían más caro, pero sin mucho margen. Así que para incrementar su beneficio, decidieron extender la concesión de créditos, prestar mucho: el poco margen obtenido multiplicado por muchas hipotecas, por ejemplo, daba lugar a un interesante resultado que ‘vender’ a los accionistas.

Todo esto planteaba un problema: en el momento en el que hubiera un aumento de los tipos variables, podría repercutir en que el concesionario del crédito no pudiera pagarlo. O que, si este perdía su fuente de ingresos, su empleo, tampoco podría abonarlo. Pero para eso estaba la vivienda, cuyo precio siempre subía: se vendía, no se tributaba por la plusvalía, se pagaba al banco y aún quedaba algo de dinero. El problema fue que los pisos dejaron de subir por el exceso de oferta y la baja demanda por el aumento del paro.

Ahora bien, si las entidades prestaban dinero, fuera al tipo que fuera y a los años que fueran, era porque había gente dispuesta a comprar, y pisos que comprar. Lo primero deviene de la bonanza económica de los años del Partido Popular y de la idiosincrasia española, que liga las aspiraciones en la vida a la propiedad de una vivienda. Lo segundo, porque, ante el negocio de la demanda, se produjo la oferta. Y se aprobó la ley del suelo en 1998.

Su objetivo era facilitar la adquisición de viviendas al aumentar la extensión de suelo disponible para construirla, lo que la abarataría. No fue así, pero al mercado salieron miles de metros cuadrados. Algún estudio universitario aventura que un 1,4% de la superficie de España comenzó a construirse entre el año 2000 y el 2006. Al final, con ello, los ayuntamientos convirtieron las obras en su fuente de financiación.

“No creo que la ley del suelo fuera causante de la explosión inmobiliaria, influyó más la inflación monetaria, la disposición del crédito”, considera José Luis Ruiz Bartolomé, autor del libro ‘Adiós ladrillo, adiós’ (Libros Libres) y vinculado a la promoción inmobiliaria en aquellos años. “La mayor parte de los planes de acción urbanística ya estaban aprobados con anterioridad a la ley –recuerda–, y aunque se aprobaran más tarde, el proceso entre intentar recalificar un terreno para que sea urbanizable y que se logre es muy lento, al contrario de lo que piensa la gente”.

Precisamente, es esa lentitud la que puede haber golpeado a los promotores y por ende a sus financiadores, las cajas. Así lo ve Ruiz Bartolomé: “Se agotó el suelo que se podía construir en zona urbana, así que se dedicaron a comprar suelos urbanizables en la periferia de las ciudades o suelo rústico con ‘expectativas’ de que se recalificara. Para ello pidieron préstamos a las cajas y bancos, en función de unos beneficios futuros, para operaciones a cinco o diez años”. Pero llegó la crisis y constructoras como Astroc y Martinsa cayeron y otras, como Sacyr, están de rodillas.

Por ende, por prestar a las constructoras, el problema también afectó a las cajas. Por ejemplo, a las que se sirvieron de las constructoras para expansionarse por España: “Una caja financiaba a un promotor que compraba terreno y construía en otra provincia donde no tenía presencia la entidad. En aquella promoción las hipotecas sólo podían contratarse con esa caja, con lo que ganaba mercado donde antes no lo tenía”, explica.

Eso lo hicieron las mismas entidades que concedían hipotecas cuya cuota mensual suponía más del 33% de los ingresos de la familia que la solicitaba. Eso firmaron clientes que aceptaron créditos por encima del 100% del precio de la vivienda, que incluso pedían ampliaciones de las mismas que también les concedía su banco o caja… “Aquí los bancos se encontraron con mucho dinero –resume Miguel Ángel Bernal, del Instituto de Estudios Bursátiles–, y no lo rechazaron. Fueron los canalizadores de unos vientos que nos ha llevado a esta tormenta. Eso unido a la política fiscal de los distintos gobiernos. Con ella se puede orientar la inversión de un país. Aquí se ha eximido de tributar a las plusvalías por vivienda y se han mantenido las deducciones”. Tanto con el Gobierno de un color como el del otro.

La Comisión Europea, en su análisis de la política económica del Ejecutivo de Rajoy, ha recomendado la eliminación de la deducción porque “ha alentado la deuda de los hogares y alimentado la burbuja inmobiliaria”, sentencia.